【不動産投資】マルサの女
税務署に捕まる
普通のサラリーマンだと、個人で税務調査を受けることはないと思いますが、投資をやっている人や副業をやっている人は税務署からの「お尋ね」なる文書をもらうことがまれにあると思います。
このブログでも触れていますが、わたくし「サラリーマン大家」をやっています。
2020年に物件を複数取得して、2021年に本格的に賃貸収入が入り始める・・・と、2019年から見ると顕著な変化が発生しました。
税務署からすると「何故 短期的に収入が増えているのか？怪しい」ということなのだと思います。
変なことはしていないのですが、私の場合では個人の確定申告は税理士をつけてやっているわけではないので、間違った解釈はありえます。
で、過去3年を遡っての税務署との「意見のぶつけ合い」の開始です。
ファイトッ！！
調査の段取り
5月下旬にお声がかかりました。
で、6月～7月と2度ほど面談＆書類や領収書の提示
コロナが思いっきり流行っている時期にも関わらず対面、膨大な量の領収書と契約書やらの持参・・・いろいろと気持ちが折れます。
その後、8月にめでたく結果発表！
結果、過去3年間の追徴課税として、数十万円の所得税と十数万円の住民税（過去3年分合計）を払うことになりました。
国税庁の発表によると、個人の税務調査での追徴課税金額は所得税で110万円程度、住民税で80万円程度が平均らしいです。
と考えると、私はまだまだ「雑魚キャラ」です。
ツッコミポイント
今回の追徴課税の発生原因の主たるポイントは「不動産の建物と土地の比率」
不動産投資をやっている方ならば「だよね」という感じの、みんなが通る道です。
「固定資産税のこの部分を根拠として比率はこう！」と解釈したのですが、どうやら無理があったらしく、建物の比率が下げられました。
この比率が変わることで、減価償却費と支払利息の額が変わってしまします。
この2つは私のサラリーマン大家業での経費の中でも大きな割合を占めるので、所得が数字上は増えてしまいました。
（よって、追徴課税発生）
税務調査のメリット
税務調査は時間もかかるし、メンタルにも良くない（自分が何か悪いことをしたのではないか？）
できれば受けたくないものです。
ただ、前向きな発言をすると税務調査を受けることで「ここはアウト！」のラインがわかるのです。
つ・ま・り
税務署の「お墨付き」を得て「ここまでならばセーフ」のラインがわかります。
各種経費は、結構 解釈の幅があるため、同じお金の使い方にしても経費として算入できるかは納得感のある説明ができるか否かなのではないかと思っています。
（個人的な感想ですが・・・）
であれば、早めに「ここまでならばセーフ」のラインを明確にして、そこを踏み越えないやりくりをしていけば、その部分は税務調査の心配からは外れますよね。
なので、私は「Fail First（早めに失敗する）」と今回のことを捉えています。
納税人生はしばらく続くので、ギリギリのラインを攻めて節税に活かす！
とはいえ、想定していなかった出費に心がえぐられる今日この頃です。
残り 2,761日
【タイ株】保有銘柄_2022年9月8日時点
ご無沙汰しております
前回更新から1年以上（正確には404日）が経過し、放置プレイのこのブログ。
週1回でも、何なら月1回でも更新する方々に羨望のまなざしです。
ここまで放置していて、戻ってきたことを褒めてあげたい。
トミージョン手術から戻ってきた投手のような・・・そんな期待は誰もしていない。
トレンド
SETの直近1年の推移を見てみましょう。
変わってねぇ～
一方、5年前の株価を100として、ダウと日経と比較すると・・・
（SETはオレンジ色）
ダメだなこりゃ
ひどいよ・・・
世界では「金余り」だとか、その次に「テーパリング」だとか、「インフレ」だとか・・・いろいろあったのですが、これですか。
やっぱり「カントリーリスク」からすると、投資家たちの関心を引くことはできないのですかね。
ポジショントーク
では、保有銘柄を晒します。
1年前と比較すると、
売却 9銘柄
継続 8銘柄
新規 3銘柄
こうしてみると、ポートフォリオとしては、あまり入れ替わりがない。
ちなみにMyルールは
25％上昇で利益確定、10％ダウンで損切り・・・という、厳格な運用方針です！
運用方針を厳格には適用していない実情でございます。
だから、いつまでたっても「素人投資家」を卒業できないのです。
今後の更新はいかに！
前回更新から404日の間にプライベートでも、いろいろなことがありました。
動きがあったのは、不動産投資の部分かなと思いますので、次回は不動産投資の振り返りをしてみたいと思います。
ではでは
【タイ株】保有銘柄_2021年7月31日時点
トレンド
SETの直近1年の推移を見てみましょう。
直近半年間は1,500を抵抗線として、ウジウジしている感じです。
でも、いい感じで株価が回復してるように見えます。
一方、1年前の株価を100として、ダウと日経と比較すると・・・
ダメだなこりゃ
まったくもって追いついてません。
ダウやS&Pとは勝負にならずとも、日経とはいい勝負になるかな？って思ったのですが・・・
勝負になっていると言えばなってるか？似たような動きしているし。
確かに直近のコロナ感染者数からすると、その点では日経もSETも押し上げ要素ナシ。
ポジショントーク
では、保有銘柄を晒します。
半年前に比べると銘柄数が増えてます。
断捨離するって言ってたじゃん・・・
ここ一か月でポジションを増やしました。
（ちょっと早すぎた感は否めない）
「ポジション取ってないことが苦痛」
という、素人投資家あるあるです。
「自分が作ったルールを守れない」
という、素人投資家あるあるです。
だって、今が2021年と2022年の底だと思うんですよね。
去年みたいな「パンデミック相場」はしばらくないでしょう。
シナリオとしては・・・
SET今が「底」
2021年末 タイ国内での予防接種がいきわたり、感染拡大がひと段落
→ここでボチボチSET回復（底から1割）
2022年上期 海外渡航者を全面的に受け入れる
→底から2割
2022年下期 世界経済が平常に戻り始め、SETの企業の中間決算で前年対比で良い数字が見え始める
→底から3割
と勝手に妄想して、2022年末のSETは1,800（だと嬉しい）
ではでは
残り 3,166日
TOKYO 2020
明日開幕
いよいよオリンピックが開幕です。
それよりもブログ更新が出来てなくて、ごめんなさい。
心待ちにしている読者もいないと思いますが、それでもごめんなさい。
小学生の夏休みの宿題「絵日記」でさえ、毎日続けて書いた記憶がないのだから、そっちの方には才能（？）が備わっていないと推測します。
単なる言い訳ですけどね。
で、オリンピックネタ
開幕式が明日なのに「開幕式のXXプロデューサー」の辞任が続いています。
彼らが「やらかしたこと」は許せないことで、そのことを擁護するつもりはまったくありません。
が、辞任したからって、開幕式のコンセプトが変わるわけでもないし、内容もきっと変わらないでしょう。
なんかあったら「辞めればOK」「辞めさせればOK」な風潮が怖いです。
ザ★場当たり的 対処法
その組織が問題に対して「何がダメなのか？」を掘り下げ、納得し、今後発生させないための是正策を出して、経過をきっちりと管理する・・・
一般企業のみならず、日本各地の公共団体でもやっている「改善のプロセス」だと思うんですけど、違うのですかね？
日本発の企業でも、業態や規模関係なく根付いているプロセスで、それらの企業では「自浄」が機能していると思います。
何故 政治家が絡む組織は「ダメ」になっちゃうのでしょうか？
新型コロナの対策をとってみても、1年間もかけて「なんなんだこのダメダメな●●は！」ということに、日々出会います。
ワクチン接種とか蔓延防止対策とか・・・
「確実な一歩」
「ダメな会社（東証一部）」も時々世間を騒がすので、政治家は関係なく単に確率の問題なのでしょうか？
でも、会社は「市場からの退場」という選択肢がありますが、永田町と霞が関にはありません。
いや、「選挙」という、天下の宝刀があります。
「選挙」で、時間をかけて変化をさせていくのが私たちに出来る「確実な一歩」ではあります。
時間をかけれられない！
そんな時には「気にしない」＝「脳内消去」だと思います。
根本的対策：選挙に行く
暫定的対策：気にしない
何だかよくわからない文章になってしまいました。
では、また。
残り 3,175日
【タイ株】保有銘柄_2021年2月28日時点
オヒサシブリデス
こちらが今のポジション
ドン！
スッキリさっぱりな断捨離された銘柄数となりました。
断捨離と違うのは必ずしも有望ということで残っているわけではないこと。
いわゆる塩漬け・・・
ポジションを解消しました
1年ぐらいホールドしたDOHOME株を解消。
こちらが上場来の株価推移。
上場してからそれほど歴史があるわけではないのですが、右肩上がりの綺麗な株価。
個人向けのDIY工機の製造販売の会社で、時流に乗っかっているのでしょうね。
まだまだ上昇する可能性は高そうなのですが、利回りも低く、PERも57と大きな数値になってきたのでここでいったん放出です。
タイ株の投資戦略
タイ株式は「ロング戦略（＝買ったら放置プレイ）」がとりづらいと勝手に思い込んでいます。
アジア通貨危機時の投資であれば別ですが・・・
利回りがある銘柄は変動が激しい、ある程度安定している銘柄（PTTとかAOTとか？）は利回りが低い。
ADVANCも一昔前は利回りが確保できていたので買って放置プレイで良かったのですが、今は・・・です。
ということで、
下落するイベントで買う→利益が乗ったら売る or 下落しちゃったら売る
という、至極当然の戦略に行きつきそうです。
ではでは
残り 3,318日
【不動産投資】退去の立ち合いをしてきたよ
城南3号（仮称）
一軒家が「エピソード２」まで行ったので、いったん変化球を入れます。
昨年 8月に仕込んだ城南地区のワンルームマンション（城南3号：仮称）
築年数10年ぐらいで駅から徒歩圏内、その駅の近隣ではブランドがある立地です。
ちなみに「田園調布」とかではない
物件が出た時にすぐ業者に連絡を取って、指値を入れました。
指値通りではなかったものの、納得の価格。
そこから金融機関の調整やなんやらで9月末に引き渡し完了しました。
やるなリースバック
売主さん（＝住民）は広めの新居を探していましたが、売り出し時にはまだ新居が見つかっていない状態。
新居が見つかるまでは住み続けることができる「リースバック」を条件にすることで、価格交渉を優位に進めることが出来ました。
売主のメリット
・妥協することなく新居探しができる（とは言っても、予算があるから妥協がないわけじゃないけど）
・好きなタイミングに引っ越しが可能
こちらとしては、オーナーチェンジと考えれば、特に問題なし。
普通のオーナーチェンジだと、室内を見ることができませんが、今回は売主ということで内見可能。
すごく綺麗に住んでいるので、空室になってもリフォームが安くて済むなぁ～と思っていました。
退去日がいつ頃になるかを、こまめに連絡とっていました。
退去日
そして昨日が退去日でリースバックから約5か月。
この期間自体は長い短いってことないのですが、2月という超売り手の時期に退去となったのがGood Job!
12月下旬に退去の連絡を受けて、1月より募集をかけていたのですが退去前に仮申し込みが入る、Great Job!!
オーナーとしては嬉しいけど・・・「内見しなくても良いんですか？」
まぁ、内見は今週末あるので、そこで決まります。
ピッカピカに磨き上げる
昨日は退去に立ち会い、それからハウスクリーニングをしてきました。
新築でもないし、リフォームしたわけでもないので、多少の使用感はありますが、ワンルームの賃貸としては申し分ないクオリティだと思います。
週末の内見で決まると良いなぁ～
不動産投資は物件の見極めが大事だと感じた今日この頃です。
残り 3,332日
【不動産投資】2020年 取得物件報告（一軒家 エピソード2）
世の中、思い通りには進まない
この物件に対して買付を入れたのが、2020年7月。
契約＆引き渡しにこぎつけたのが2020年12月。
なぜこんなに日数がかかったか？
相続案件でもあり、登記関係もボロボロでして・・・
借地ということもあり、地主様との調整もあり・・・
こちらの希望するスピード感では一向に進んでくれませんでした。
なんだかんだで契約完了
引き渡しを受けて、いざリフォーム工事をスタートさせて古い壁などを剥がしてみると「想定外の連発」
構造上 あるはずの柱がなかったり、柱がシロアリに食われていたり、水道の引き込み径が細かったり・・・
「現況渡し」での契約なので売主に文句を言うことはできません。
数百万単位でコストアップとなってしまいました。
予算もカツカツなので、どこかを削らないといけません・・・
さてどうしたものか？
続きはまた次回。
